Kerrostaloasunnon kuntotarkastus

Moni asunnon ostaja ja myyjä saattaa pohtia, tarvitseeko kerrostaloasuntoon tai asunto-osakkeeseen ylipäätään tehdä kuntotarkastusta. Usein ajatellaan, että taloyhtiö vastaa kaikesta, mikä on hyvin ymmärrettävä, mutta asuntokaupan kannalta riskialtis oletus. Todellisuudessa myös kerrostaloasuntoihin liittyy merkittäviä, jopa kymmenientuhansien eurojen arvoisia piileviä riskejä, jotka voivat langeta osakkaan maksettavaksi. Asuntokaupan kuntotarkastus tuo mielenrauhaa ja laillista turvaa sekä asunnon ostajalle että myyjälle aivan yhtä lailla kuin kiinteistökaupoissa.

Miksi kerrostaloasunto vaatii tarkastuksen?

Asuntokauppalaki määrittelee pelisäännöt asunto-osakkeiden, eli esimerkiksi kerrostalojen ja rivitalojen, kauppaan. Asuntokauppalain perusteella asunnon myyjä on vastuussa myymänsä kohteen piilevistä virheistä kaksi vuotta kaupanteon jälkeen. Myyjän vastuu kattaa nimenomaan ne alueet, joihin taloyhtiön kunnossapitovastuu (joka määritellään asunto-osakeyhtiölaissa) ei ulotu, tai jos asunnon omistajan tekemät muutostyöt tai remontit ovat aiheuttaneet vahinkoa rakenteille.

Lakisääteinen virhevastuu piilevistä vioista

Vaikka taloyhtiö vastaa pääsääntöisesti rakennuksen ulkovaipasta (katto, seinät) ja perusjärjestelmistä (putket, sähköt, viemärit), osakas on vastuussa sisätilojen pinnoista ja osin laitteista. Jos asunnossa on esimerkiksi tehty keittiöremontti, mutta astianpesukoneen alle on jäänyt asentamatta turvakaukalo, vesi on saattanut salakavalasti vuotaa lattian alle pitkänkin aikaa. Tällaisessa tilanteessa vastuu mahdollisista vahingoista voi langeta myyjälle, sillä asuntokauppalain kahden vuoden virhevastuu astuu voimaan, ellei kyseisistä riskeistä ole tiedotettu ostajaa ennen kauppaa.

Mitä kerrostaloasunnon tarkastuksessa tutkitaan?

Kerrostaloasunnon tarkastus eroaa huomattavasti omakotitalon tarkastuksesta, sillä yläpohjaan, vesikatolle tai talon perustuksiin ei mennä ryömimään. Tarkastuksen painopiste on asunnon sisäisissä riskipaikoissa. Yleisesti tarkastus on pintapuolinen ja aistinvarainen, ja siihen sisältyy muun muassa:

• Märkätilat ja kylpyhuoneet: Tämä on ylivoimaisesti tärkein osa-alue kerrostalossa. Ammattilainen tekee pintatunnistimella kosteuskartoituksen saumojen ja kaivon ympäriltä. Hän tutkii vesieristyksen iän, kaakelien kopot (irronneet laatat) ja lattian kaadot (valuuko vesi lattiakaivoon vai jääkö se nurkkiin seisomaan).
• Keittiö ja vesipisteet: Keittiössä tarkastetaan astianpesukoneen, jääkaapin ja tiskipöydän aluset. Erityisesti hitaat tiputusvuodot keittiökalusteiden takana ovat valtava riski, koska ne muhivat piilossa kuukausia tai vuosia. Lue lisää kosteusvaurioiden varoitusmerkeistä.
• Ilmanvaihto ja ikkunat: Toimiiko ilmanvaihto oikein, eli vetääkö poistoilma märkätiloista ja keittiöstä ulos päin? Ovatko ikkunoiden tiivisteet kunnossa ja näkyykö karmeissa tummentumia tai homepilkkuja merkkinä huonosta ilmanvaihdosta?
• Pintojen kunto: Onko parketissa mustumia merkkinä vesivuodosta? Onko seinissä tai katoissa vanhoja valumajälkiä ylemmistä kerroksista?

Kenelle tarkastus on hyödyllinen?

Vastaus on lyhyt: molemmille. Kuten ostajan oppaassamme kerromme, ostajalle tarkastus on suositeltava siksi, että se täyttää ostajan lainmukaisen laajan selonottovelvollisuuden. Jos ostat asunnon ja jälkikäteen huomaat kylpyhuoneen silikonisaumojen repsottavan ja veden päässeen rakenteisiin, et voi hakea myyjältä korvauksia, koska olisit voinut havaita saumojen kunnon jo ostohetkellä, mikäli olisit tilannut paikalle ammattilaisen tai ollut itse erittäin tarkkaavainen.

Myyjälle tarkastus on kenties vieläkin arvokkaampi. Kuten myyjän oppaassammekerromme, avoimuus myy asunnon aina nopeammin. Kun myyjä teettää asunnosta tarkastuksen jo ennen ensinäyttöä (ns. ennakoiva kuntotarkastus), potentiaaliset ostajat tietävät tasan tarkkaan, mitä ovat ostamassa. Jos raportti mainitsee kylpyhuoneen olevan teknisen käyttöikänsä loppupäässä, ostaja hyväksyy asunnon tällä riskillä tarjousta tehdessään, eikä hän voi reklamoida asiasta kauppojen jälkeen vedoten "piilevään virheeseen".

Hinta ja aikataulu

Koska tarkastettavia neliöitä ja teknisiä järjestelmiä on kerrostalossa huomattavasti vähemmän kuin omakotitalossa, asiantuntijan tekemä ammattimainen asuntokaupan kuntotarkastus maksaa kerrostalohuoneistoon keskimäärin 350 - 750 euroa, riippuen siitä, tehdäänkö asunnossa vain pintapuolinen kosteuskartoitus vai täysimittainen raportti.

Maksut jaetaan normaalitilanteessa tasan (50/50) ostajan ja myyjän kesken asuntokaupan neuvotteluvaiheessa, koska raportti tuo merkittävää juridista turvaa kummallekin osapuolelle. Aikaa itse tarkastukseen asunnolla kuluu yleensä 1-2 tuntia.