Kuntotarkastus myyjälle – ennakoiva tarkastus kannattaa

Asunnon myyminen on iso ja usein stressaava projekti ja siihen liittyy taloudellisia riskejä. Myyjänä haluat asunnosta luonnollisesti reilun markkinahinnan. Sen lisäksi kaipaat mielenrauhaa; kaupanteon jälkeen elämän on jatkuttava ilman pelkoa ostajan yllättävistä reklamaatioista. Tässä oppaassa kerromme, miksi ennakoiva kuntotarkastus on asunnon myyjän paras sijoitus. Se auttaa lyhentämään myyntiaikaa ja suojaa sinua tehokkaasti lakisääteisiltä virhevastuilta.

Miksi tarkastus kannattaa teettää ENNEN myyntiä?

Yhä useampi fiksu ja ennakoiva myyjä tilaa asuntokaupan kuntotarkastuksen jo ennen kuin asunnosta otetaan ensimmäistäkään myyntikuvaa tai sitä laitetaan julkiseen asuntoportaaliin (kuten Etuovi tai Oikotie). Tätä toimintatapaa kutsutaan ennakoivaksi kuntotarkastukseksi. Se tarkoittaa käytännössä sitä, että alan pätevöityneen asiantuntijan laatima riippumaton ja kattava raportti on valmiina ja potentiaalisten ostajien luettavissa jo ensimmäisessä asuntonäytössä. Voit lukea tarkemmin tarkastuksen sisällöistä yleisestä kuntotarkastus asuntokaupassa -artikkelistamme.

Avoimuus ja läpinäkyvyys herättävät aina ostajissa luottamusta. Kun asunnonostaja kävelee näyttöön ja saa heti käteensä ammattilaisen tekemän raportin kodin teknisestä kunnosta, hänen epävarmuutensa hälvenee merkittävästi. Hän uskaltaa tehdä sitovan ostotarjouksen rohkeammin ja luottavaisin mielin, koska hän ei koe ostavansa "sikaa säkissä" tai ottavansa piileviä riskejä. Samalla myyjänä vältyt siltä raastavalta tilanteelta, jossa kaupanteko venyy ja paukkuu viikkokausia vain siksi, että ostaja yrittää saada järjestettyä oman kuntotarkastajansa paikalle kireällä aikataululla.

Myyjän lakisääteinen virhevastuu – Maakaari vs. Asuntokauppalaki

Suomen laki asettaa myyjälle erittäin laajan tiedonantovelvollisuuden asunnon ominaisuuksista, kunnosta ja kaikista tiedossa olevista vioista. Lain silmissä vastuu jakautuu kahteen eri kategoriaan riippuen siitä, millaisesta kiinteistöstä tai asunnosta on kyse:

• Omakotitalot ja kiinteistöt: Näihin kauppoihin sovelletaan Suomen lakiin kirjattua Maakaarta (2 luku, 17 §). Sen mukaan myyjä vastaa kiinteistön piilevistä virheistä (kuten rakenteellisista kosteusvaurioista, joista myyjä ei ole kertonut) jopa 5 vuoden ajan hallinnan luovutuksesta. Tämä on erittäin pitkä aika kantaa henkistä ja taloudellista riskiä mahdollisista tuntemattomista vesivahingoista.
• Asunto-osakkeet (kerros- ja rivitalot): Näihin sovelletaan puolestaan asuntokauppalakia. Tällöin myyjän virhevastuu piilevistä virheistä on lähtökohtaisesti 2 vuotta. Vaikka taloyhtiö vastaa usein rakenteista, on myyjällä silti vastuu esimerkiksi itsetehdyistä pintaremonteista, kylpyhuoneen epävirallisista muutoksista tai muista osakkaan vastuulla olevista vioista.

Miten valmistautua kuntotarkastukseen myyjänä?

Jotta kuntotarkastus etenee sujuvasti ja raportista tulee mahdollisimman tarkka, myyjän kannattaa kerätä kaikki saatavilla oleva dokumentaatio hyvissä ajoin ennen tarkastajan saapumista. Etsi valmiiksi esiin:

• Alkuperäiset rakennuspiirustukset ja pohjakuvat.
• Kaikki kuitit ja dokumentit tehdyistä remonteista (esim. putkiremontti, kattoremontti, kylpyhuoneremontti).
• Mahdolliset aiemmat kuntotarkastus- tai kosteusmittausraportit.
• Taloyhtiöissä isännöitsijäntodistus ja yhtiön virallinen kunnossapitotarveselvitys (PTS).

Varmista myös, että tarkastajalla on esteetön pääsy kaikkiin tiloihin, kuten ullakolle, ryömintätilaan, pannuhuoneeseen ja teknisiin tiloihin. Raivaa ylimääräiset tavarat pois seinustoilta, jotta tarkastaja pääsee näkemään rakenteiden kunnon esteettä.

Entä jos tarkastuksessa löytyy odottamaton iso vika?

Moni myyjä jännittää ennakoivaa kuntotarkastusta siksi, että pelkää sieltä paljastuvan "pommin", joka kaataa koko asuntokaupan. Tämä pelko on inhimillinen, mutta väärä tapa lähestyä asiaa. Jos talossa on oikeasti olemassa iso vika (esimerkiksi laaja alapohjan lahovaurio), se paljastuu ennemmin tai myöhemmin – viimeistään silloin, kun ostajan tilaama tarkastaja löytää sen, tai pahimmassa tapauksessa vuoden päästä oikeussalissa kaupan purkuna.

Löytämällä vian ennalta, sinulla on myyjänä ohjat käsissäsi. Voit päättää, haluatko teettää korjauksen itse ennen myyntiä ja myydä talon terveenä, vai haluatko myydä asunnon "vikaisena", jolloin raportoit viasta avoimesti ja huomioit sen reilusti myyntihinnassa. Kumpikin tapa on juridisesti täysin kestävä, kunhan viasta on tiedotettu ostajaa.

Vastuun rajaaminen: Kerrotusta ei voi reklamoida

Tämä on kenties koko asuntokaupan juridiikan tärkein sääntö myyjälle: ostaja ei voi vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua viasta, josta hänelle on selkeästi kerrottu ennen kaupantekoa. Vaikka kuntotarkastus ei täysin poistakaan myyjän lakisääteistä virhevastuuta, se minimoi riskin olemattomiin asunnon tunnettujen virheiden osalta.

Jos ammattilaisen raportissa on mustaa valkoisella, että kylpyhuone on teknisen käyttöikänsä päässä tai että vesikatto vaatii uusimista seuraavan kahden vuoden sisällä, ja ostaja on tämän raportin lukenut ennen ostotarjouksen jättämistä, hän on hyväksynyt asunnon näillä puutteilla. Oikein ja asiantuntevasti laadittu kuntotarkastus on siis erittäin vahva juridinen dokumentti, joka turvaa nimenomaan myyjän selustan. Voit halutessasi tutustua myös ostajan oikeuksiin lukemalla oppaamme kuntotarkastus asunnon ostajalle.

Hinta-arviot myyjälle ja kulujen jakaminen

Mitä tämä asiantuntijan palvelus sitten kustantaa? Normaalisti, kun asuntokaupassa tehdään kuntotarkastus vasta ehdollisen ostotarjouksen jälkeen, kulut jaetaan useimmiten tasan 50/50 ostajan ja myyjän kesken. Tämä perustuu siihen, että raportista on selvää hyötyä molemmille osapuolille.

Kun myyjä tekee ennakoivan tarkastuksen hyvissä ajoin, hän maksaa sen itse ja toimii siten juridisena tilaajana. Monet fiksut myyjät huomioivat tämän kulun myöhemmin asunnon kokonaispyyntihinnassa, jolloin kulut käytännössä kuittaantuvat onnistuneessa kaupanteossa. Kustannuksena laadukas omakotitalon kuntotarkastus liikkuu normaalisti noin 900 ja 1 900 euron välillä kohteen laajuudesta riippuen. Rivitaloissa hinta on alhaisempi. Voit tarkistaa tarkemmat hintatiedot erilliseltä hintasivultamme.